Quali diritti può rivendicare il locatore nei confronti dell'inquilino interessato da Covid-19? È possibile concludere un contratto di locazione in questo momento? Queste e molte altre domande sul leasing sono poste dai proprietari di immobili, e d'altra parte, ci sono preoccupazioni per coloro che li occupano, nell'ambito del rapporto contrattuale di leasing residenziale e commerciale, in questo momento di pandemia globale.Prima di analizzare il rapporto tra la pandemia e lo stato di emergenza nazionale con il contratto di locazione, è importante considerare che il contratto è regolato dal Codice Civile e dal Codice Commerciale, secondo l'oggetto di ogni contratto e il libero contratto. Inoltre, la legge 93 dell'ottobre 1973 (legge generale sulla locazione finanziaria), modificata dalla legge 28 del 12 marzo 1974, regola il rapporto di locazione tra le parti e la tutela speciale dello Stato in questo contratto puramente privato. Molto più tardi, il decreto legislativo 7 dicembre 1994, n. 294 e il decreto legislativo 10 gennaio 1995, n. 7, hanno escluso dalla tutela dello Stato alcune situazioni contrattuali molto specifiche.Tuttavia, il recente decreto esecutivo n. 145 del 1° maggio 2020 mira a riconoscere lo stato di emergenza nazionale e, quindi, a disciplinare in via eccezionale una questione privata, come un contratto di locazione, e gli effetti conseguenti alla pandemia di Covid-19.

In questo senso, la norma sopra citata stabilisce cinque elementi fondamentali nella nostra analisi: 

  1. ​Permette alla Direzione Generale delle Locazioni del Ministero dell'Edilizia abitativa e della Pianificazione territoriale di rilevare l'autorità di regolamentazione per i contratti di locazione esclusi dal 1995, cioè di rilevare qualsiasi tipo di contratto e qualsiasi importo in termini di affitto.
  2. Sospende i procedimenti giudiziari e amministrativi, derivanti dal rapporto contrattuale di locazione. 
  3. Congela l'affitto. 
  4. Proroga automatica dei contratti scaduti o in scadenza, per la durata della pandemia, fino a due mesi dopo la fine dello stato di emergenza nazionale.
  5. Ordina il riconoscimento dei debiti, tramite accordi stragiudiziali, del canone di locazione tardivo.

La situazione che più colpisce i proprietari di immobili, in questo momento è sicuramente il ritardo nel pagamento dell'affitto, cioè la cessazione dei pagamenti. La regola di cui sopra presuppone che il mancato rispetto di alcuni obblighi da parte dell'inquilino sia il risultato di un qualche tipo di affettazione, prodotto della pandemia di Covid-19.

Pertanto, se il locatario non ha pagato l'affitto, a causa della temporanea cessazione dell'attività economica che genera il suo reddito, secondo la classificazione dei blocchi economici, nel caso commerciale, e nel caso particolare, la sospensione del contratto di lavoro, la disoccupazione dovuta alla formale cessazione delle operazioni da parte del suo datore di lavoro, o il ricovero ospedaliero a causa del virus, deve prima informare formalmente il locatore, in modo che quest'ultimo possa stimare il tempo del ritardo e quantificare in forma liquida ogni affitto che è stato pagato.

Il decreto dirigenziale n. 145 del 1° maggio 2020 stabilisce l'obbligo del locatario di dimostrare all'autorità amministrativa di essere interessato. Allo stesso modo, il locatario deve notificare al locatore tale affettazione, che deve essere collegata solo ed esclusivamente allo stato di emergenza nazionale.

Allora, come si fa a recuperare l'affitto non pagato? Attraverso due forme, che possono essere: accordi privati tra le parti (transazioni stragiudiziali) o attraverso il riconoscimento del debito, a tal fine, utilizzando il formato Payment Agreement, che è stato predisposto dal Ministero dell'Edilizia abitativa e della gestione del territorio.

Lo scopo di questo accordo di pagamento è quello di mantenere in vigore il contratto di locazione e di fissare un importo liquido ed esecutivo per la riscossione del canone di locazione.

Il documento consente alle parti di concordare liberamente il pagamento del saldo a rate. Tuttavia, questo riconoscimento del debito è indipendente dal contratto di locazione, quindi se dopo lo stato di emergenza nazionale, il contratto di locazione viene risolto o estinto, ma l'accordo di pagamento rimane in vigore, e l'inquilino non adempie al suo obbligo, può essere citato in giudizio attraverso i tribunali.

Tuttavia, è importante notare che il termine per il pagamento rateale del debito, ai sensi del decreto legislativo 1 maggio 2020, n. 145, corrisponde a ventiquattro (24) mesi.

All'atto dell'incasso degli arretrati, pur essendo sospesi i processi relativi al contratto di locazione, il canone di locazione non pagato, la cui liquidità è verificata, attraverso ricevute non pagate, unitamente al contratto di locazione registrato, davanti al Ministero dell'Edilizia abitativa e della pianificazione territoriale, costituisce titolo esecutivo, secondo il nostro Codice Giudiziario (art. 1613 n. 6).

In virtù di quanto precede, i processi esecutivi rimangono al di fuori degli effetti della sospensione imposta dal Decreto Dirigenziale 1 maggio 2020, n. 145, ed è quindi possibile ricorrere alla giurisdizione ordinaria per reclamare la riscossione di quanto dovuto.

Questa è stata una delle prime misure di equilibrio sociale adottate dall'attuale governo in risposta alla pandemia. Questo provvedimento, se non fosse stato adottato, avrebbe potuto aumentare la situazione di caos già creato nella salute e nella disoccupazione, mettendo addirittura a rischio l'obbedienza civile, anche se è considerato dannoso per il diritto alla proprietà.