¿Qué derechos puede exigir el arrendador, frente al arrendatario afectado por la Covid-19? ¿Es viable celebrar un contrato de arrendamiento en estos momentos? Estas y muchas otras preguntas, en materia de arrendamiento, se hacen los dueños de bienes inmuebles, y por otro lado, surgen inquietudes para quienes los ocupan, bajo la relación contractual del arrendamiento habitacional y comercial, en estos momentos de pandemia global.

Antes de analizar la relación de la pandemia, y el estado de emergencia nacional, con el contrato de arrendamiento, es importante tomar en consideración, sobre este tema, que dicho contrato, está regulado fundamentalmente, por el Código Civil y el Código de Comercio, conforme el objeto de cada contrato, y la libre contratación. 

Por otra parte, la Ley 93 de octubre de 1973 (ley general de arrendamiento), modificada por la Ley 28 de 12 marzo de 1974, regula la relación de arrendamiento entre las partes, y la especial tutela del Estado, en este contrato netamente privado. Con fecha de promulgación, muy posterior, el Decreto Ejecutivo 294 de 7 de diciembre de 1994 y el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero de 1995, excluyen de la tutela estatal, algunas situaciones contractuales, muy puntuales.

Ahora bien, el reciente Decreto Ejecutivo No.145 de 1 de mayo de 2020, tiene como objetivo, reconocer el estado de emergencia nacional, y, por tanto, regular excepcionalmente, una materia privada, como lo es el contrato de arrendamiento, y los efectos, como consecuencia de la pandemia del Covid-19.

En este sentido, la norma citada establece bajo nuestro análisis cinco elementos fundamentales: 

  1. Permite a la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, retomar solo por el estado de emergencia nacional, la competencia regulatoria, sobre contratos de arrendamiento que desde el año 1995, le fueron excluidos, es decir, que absorbe cualquier tipo de contrato, y cualquier monto, en cuanto al canon de arrendamiento.
  2. Suspende los procesos judiciales y administrativos, derivados de la relación contractual de arrendamiento. 
  3. Congela el canon de arrendamiento. 
  4. Prórroga automática de los contratos vencidos o por vencerse, mientras dure la pandemia, hasta dos meses del cese del estado de emergencia nacional.
  5. Ordena el reconocimiento de las deudas, mediante transacciones extrajudiciales, del canon de arrendamiento moroso.

La situación que más afecta a los propietarios de inmuebles, en este momento seguro es la mora en el pago del canon de arrendamiento, esto es el cese de pagos. La precitada norma presume que la falta de cumplimiento de algunas obligaciones del arrendatario, es producto de algún tipo de afectación, producto de la pandemia de la Covid-19.

Por tanto, si un arrendatario ha dejado de pagar su canon de arrendamiento, motivado al cese temporal de la actividad económica que genera su ingreso, según clasificación de bloques económicos, para el caso comercial, y en el caso particular, la suspensión del contrato de trabajo, el desempleo por la baja formal de operaciones de su empleador, hospitalización producto del virus, debe en primer lugar, notificar formalmente al arrendador, para que este pueda estimar el tiempo de la mora, y cuantificar de forma líquida, cada canon dejado de percibir.

El Decreto Ejecutivo No.145 de 1 de mayo de 2020, establece que es obligación del arrendatario, probar ante la autoridad administrativa, su condición de afectado.  Igualmente, el arrendatario debe comunicar al arrendador tal afectación, la cual, debe estar relacionada, única y exclusivamente, con el estado de emergencia nacional.

Entonces, ¿Cómo se recupera el canon de arrendamiento dejado de pagar? Mediante dos formas, que pueden ser: acuerdos privados entre las partes (transacciones extrajudiciales) o mediante el reconocimiento de deuda, para esto, usando el formato de Acuerdo de Pago, preelaborado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Este acuerdo de pago, tiene como finalidad, mantener vigente el contrato de arrendamiento, y fijar una cuantía líquida y exigible, para el cobro del canon de arrendamiento.

El documento, permite que las partes acuerden libremente el pago mediante plazos, del saldo moroso. No obstante, este reconocimiento de deuda, es independiente del contrato de arrendamiento, por lo que si pasado el estado de emergencia nacional, se resuelve o extingue el contrato de arrendamiento, pero el acuerdo de pago, se mantiene aún vigente, y el arrendatario incumple con su obligación, este puede ser demandado por la vía jurisdiccional.

Ahora bien, es importante advertir que el plazo para pagar a plazos la deuda, según el Decreto Ejecutivo No.145 de 1 de mayo de 2020, corresponde a veinticuatro (24) meses.

Sobre el cobro de la morosidad, si bien, los procesos relativos al arrendamiento, están suspendidos, el canon de arrendamiento no pagado, cuya liquidez se compruebe, mediante recibos no pagados, junto al contrato de arrendamiento registrado, ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, constituyen un título ejecutivo, según nuestro Código Judicial (artículo 1613 numeral 6).

En virtud de lo anterior, los procesos ejecutivos se mantienen al margen de los efectos de suspensión impuesta, por el Decreto Ejecutivo No.145 de 1 de mayo de 2020, siendo viable, pues, recurrir a la jurisdicción ordinaria para reclamar el cobro de lo adeudado.

Esta fue una de las medidas, de equilibrio social, más tempranas tomadas por el actual gobierno, frente a la pandemia. Medida que, de no haberse tomado, hubiera podido incrementar la situación de caos, ya creada a nivel de salud y a nivel de desempleo, poniendo en riesgo incluso la obediencia civil, aunque es considerada lesiva para el derecho de propiedad.